Cuando decide comprar o vender una propiedad, uno de los primeros pasos suele firmar elAcuerdo de Arras. Pero, ¿qué es exactamente este documento y por qué es tan importante?
¿Qué es un acuerdo de Arras?
El Acuerdo Arras es un contrato preliminar entre el comprador y el vendedor, donde ambas partes se comprometen a formalizar la compra de la propiedad. En este documento, el comprador paga una cantidad de dinero como pago inicial o garantía hacia el precio final. El acuerdo de Arras generalmente está regulado bajo elCódigo civil español, Título IV.
¿Para qué se usa un acuerdo de Arras?
El objetivo principal de este acuerdo esasegurar la transacciónmientras se completan los procedimientos finales y la documentación necesaria. Este contrato sirve para:
- Garantizar el compromiso de ambas partes.
- Reserve la propiedad hasta que se firme la escritura pública.
- Establezca los términos de la transacción (precio, plazos, sanciones, etc.).
- Proteger a ambas partes en caso de incumplimiento.
Tipos de acuerdos de Arras
En España, los acuerdos de Arras pueden tomar diferentes formas, aunque los tipos más comunes son:
Arras penitencial
Estos permiten a cualquiera de las partes retirarse del acuerdo, pero incluyen una multa. Típicamente:
- Si el comprador se retira, pierde el monto pagado.
- Si el vendedor se retira, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Arras confirmatoria
Estos confirman el compromiso de la empresa para completar la venta. Si una parte infringe el acuerdo, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la compensación por daños.
Regulación específica en Cataluña
En Cataluña, los acuerdos de Arras están específicamente regulados enLibro seis de los civilesCódigode Cataluña (Ley 3/2017, del 15 de febrero). Los siguientes artículos son particularmente relevantes:
- Artículo 621-8:Regula acuerdos de Arras penitenciales y confirmatorios.
- Artículo 621-49:Regula la protección del comprador en caso de negación de préstamos.
En la práctica,Las arras penitenciales son los más utilizados tanto en Cataluña como en el resto de España, ya que ofrecen flexibilidad a ambas partes.
Además, la ley catalán incluye una excepción importante:
"Si el comprador puede demostrar que tres instituciones financieras diferentes han negado el préstamo hipotecario, el acuerdo ARRAS puede cancelarse sin penalización y que el depósito completo debe ser reembolsado".
En Cataluña, los contratos a menudo incluyen la siguiente cláusula:
"Este Acuerdo califica como Arras penitencial, de conformidad con el Artículo 621-8 Sección 2 del Libro seis del Código Civil de Cataluña".
Con respecto al financiamiento, los contratos también pueden incluir:
"De conformidad con el artículo 621-49 de la ley 3/2017 del libro seis del Código Civil de Cataluña, el comprador declara tener un préstamo hipotecario preaprobado para la compra de la propiedad y, en consecuencia, el comprador ..."
¿Qué debe incluir un acuerdo de Arras?
Es esencial que el Acuerdo Arras cubra aspectos clave como:
- Información completa del comprador y el vendedor.
- Descripción detallada de la propiedad.
- Precio total de compra.
- Cantidad pagada como depósito de Arras.
- Fecha límite para firmar la escritura pública.
- Consecuencias en caso de violación.
Conclusión
El Acuerdo ARRAS es una herramienta esencial para garantizar la seguridad durante el proceso de compra de la propiedad. Firmarlo con claridad y asesoramiento profesional ayuda a prevenir problemas y permite que ambas partes continúen con confianza.
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